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華森地產(chǎn)項(xiàng)目房?jī)r(jià)測(cè)算分析與初步定位（1）
作者：在水底思想 時(shí)間：2008-9-28 字體：[大] [中] [小]
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房?jī)r(jià)定位 測(cè)算評(píng)估
一、商品房?jī)r(jià)格備案依據(jù)：
1、價(jià)格法及國(guó)家、省、市的其他法律法規(guī)
2、華森地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本核算
3、公司的目標(biāo)利潤(rùn)率
4、公司預(yù)期利潤(rùn)百分比（加成率）
二、申報(bào)商品房?jī)r(jià)格提供資料依據(jù)：
1、申報(bào)住宅商品房?jī)r(jià)格的請(qǐng)示。
2、企業(yè)概況（包括企業(yè)性質(zhì)、隸屬、主要股東方、合資方、外商投資方）。
3、申報(bào)價(jià)格的商品房項(xiàng)目的概況（包括項(xiàng)目地址、項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目可行性研究、立項(xiàng)時(shí)間、開(kāi)工時(shí)間、預(yù)期竣工時(shí)間等）。
4、《黃石市住宅商品房?jī)r(jià)格申報(bào)表》一式二份（含附表），及申報(bào)價(jià)格的編表說(shuō)明。
5、商品房項(xiàng)目的立項(xiàng)批文、開(kāi)工批文、規(guī)劃批文、方案審查意見(jiàn)、規(guī)劃總平面圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的復(fù)印件；建筑總平面圖，各種不同類型住宅的標(biāo)準(zhǔn)層平面圖的復(fù)印件。
6、征地、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的復(fù)印件，及拆遷安置情況匯總表。
7、建筑安裝工程的施工合同協(xié)議條款及工程預(yù)算書(shū)的復(fù)印件。
8、商品房項(xiàng)目中的基礎(chǔ)設(shè)施及公建配套建設(shè)的有關(guān)資料的復(fù)印件，如：水、電、氣、路、電視、通訊、保安等工程建設(shè)的合同、協(xié)議、預(yù)(決)算等。
9、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、發(fā)展新型墻體材料專項(xiàng)用費(fèi)、結(jié)建人防經(jīng)費(fèi)等規(guī)費(fèi)的交費(fèi)憑證、減免證明的復(fù)印件。
10、其他有關(guān)申報(bào)價(jià)格的資料。
三、項(xiàng)目房?jī)r(jià)測(cè)算數(shù)據(jù)：
1、房屋銷售測(cè)量技術(shù)參數(shù)：
1）項(xiàng)目占地面積：8540平方米
2）房屋總建筑面積：26120平方米
3）項(xiàng)目綠地率：30%
4）項(xiàng)目容積率：3.05
5）樓間距：
6）面積誤差比絕對(duì)值：在3%以內(nèi)。
2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本數(shù)據(jù)量：
1）前期費(fèi)用：1179.4萬(wàn)元
2）直接費(fèi)用：1994萬(wàn)元
3）間接費(fèi)用：560.6萬(wàn)元
合計(jì)費(fèi)用：3734萬(wàn)元
3、項(xiàng)目業(yè)態(tài)數(shù)據(jù)：（本案數(shù)據(jù)可能不完全準(zhǔn)確，有待領(lǐng)導(dǎo)核實(shí)）
1）小高層、多層面積：25122平方米
2）商業(yè)房面積：998平方米
3）車庫(kù)（含地下）面積：不詳。
四、贏利預(yù)算：
說(shuō)明：
住宅房房?jī)r(jià)按1500元／M2計(jì)算；商業(yè)房房?jī)r(jià)按3500元計(jì)算。
1）投資總額：3734萬(wàn)元
2）銷售總額：
商業(yè)房銷售額預(yù)算：998平方米×3500元／M2＝349.3萬(wàn)元
住宅房：25122平方米×1500元／M2＝3768.3萬(wàn)元
銷售總額：349.3萬(wàn)元＋3768.3萬(wàn)元＝4117.6萬(wàn)元
4）贏利額：
4117.6萬(wàn)元－3734萬(wàn)元＝383.6萬(wàn)元。
五、項(xiàng)目成本預(yù)算：
總建筑面積：26120 M2
投資成本：3734萬(wàn)元
總建筑面積誤差比3%以內(nèi)：26120×（1－1%）＝25858.8（M2）
誤差比1%面積：26120×1%＝2612（M2）
項(xiàng)目每平方米開(kāi)發(fā)成本： 3734萬(wàn)元／25858.8M2≈1444（元／M2）
六、項(xiàng)目前期房?jī)r(jià)測(cè)算方法：
1）成本加成定價(jià)方法：
單位產(chǎn)品價(jià)格＝單位產(chǎn)品成本×（1＋加成率）
加成率，是指預(yù)期利潤(rùn)占產(chǎn)品的百分比。
例：“華森·牧羊春城”項(xiàng)目每平方米的開(kāi)發(fā)成本為1480元，
加成率為A＝10%時(shí)，或者加成率提高為B＝5%，那么
每平方米售價(jià)A＝1444×（1＋10%）＝1588.4元。
每平方米售價(jià)B＝1444×（1＋5%）＝1516.2元。
2）目標(biāo)收益定價(jià)方法：
A、確定目標(biāo)收益率（投資收益率、成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)、資金利潤(rùn)）
B、確定目標(biāo)利潤(rùn)：